CDT El pasado 13 de abril entró en vigencia la nueva Ley Nº 21.442 de Copropiedad, que busca mejorar la anterior Ley Nº 19.537. A juicio del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria (CGAI) algunas modificaciones son positivas, en tanto que otras, como las relacionadas con nuevos quórums para la realización de asambleas, presentan deficiencias.
Fuente: EMB Construcción
A continuación, presentaremos algunos de los puntos más importantes contenidos en ella:
1.- Se establece requisitos para ser administrador y se eleva su estándar de responsabilidad.
Un aspecto valorado por CGAI es la creación del Registro Nacional de Administradores de Condominios, de carácter público, obligatorio y gratuito. Estará a cargo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo y en él deberán inscribirse todas las personas naturales o jurídicas que ejerzan la actividad de administradores de condominios. Los administradores remunerados deberán acreditar licencia de enseñanza media, haber aprobado un curso de capacitación en materias de administración de condominios, impartido por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, u organismo técnico de capacitación acreditado por el Servicio Nacional de Capacitación y Empleo, o bien, contar con certificación de competencia laboral otorgada por un centro acreditado por la Comisión del Sistema Nacional de Certificación de Competencias Laborales, Chile Valora. Además, se determinan ciertas competencias mínimas que debe tener el administrador para realizar su labor.
2.- Determinación de un procedimiento especial para sancionar a administradores que infrinjan la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Las infracciones a las normas que regulan la administración de condominios serán conocidas por las respectivas Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo, siendo calificadas como gravísimas, graves, menos graves o leves. El Comité de Administración o el porcentaje mínimo de copropietarios o arrendatarios que defina el reglamento de esta ley podrán interponer una reclamación ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo de la región donde se encuentre el condominio, cuando el Administrador o Subadministrador incumpla alguna de sus obligaciones.
3.- Creación de un Fondo Operacional Inicial y se amplía el Fondo de Reserva.
Se establece el Fondo Operacional Inicial, destinado a cubrir los gastos de puesta en marcha del condominio. Además, se amplía el Fondo Común de Reserva, destinado a cubrir gastos comunes urgentes, extraordinarios e imprevistos, incluidas las indemnizaciones y gastos por el eventual término de la relación laboral del personal contratado.
4.- Se indica obligaciones para el desarrollador inmobiliario.
El primer Reglamento de Copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, considerando sus características, y deberá constar en escritura pública e inscribirse en el registro de hipotecas y gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Este primer Reglamento o sus modificaciones no podrán establecer disposiciones que impidan el acceso de empresas de telecomunicaciones. Asimismo, se prohíbe al titular del proyecto recibir cualquier tipo de prestación por parte de estas últimas o de personas relacionadas, que busque financiar o construir instalaciones de telecomunicaciones, o la adopción de cualquier tipo de acuerdo destinado a asegurar alguna forma de exclusividad en la prestación de tales servicios. Esta prohibición también será aplicable a la Asamblea de Copropietarios, al Administrador y al Comité de Administración.
La persona natural o jurídica propietaria del condominio deberá entregar copia digital y material del primer Reglamento de Copropiedad al promitente comprador o comprador previo a la suscripción del contrato de promesa de compraventa o de compraventa. También tendrá que designar al primer Administrador y entregarle una copia del primer Reglamento de Copropiedad y de otros documentos que formarán el archivo de documentos del condominio.
5.- Establecimiento del concepto de obligaciones económicas.
Se define como obligación económica todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir Gastos Comunes ordinarios, Gastos Comunes Extraordinarios o del Fondo Común de Reserva, Fondo Operacional Inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el respectivo Reglamento de Copropiedad.
El cobro de los Gastos Comunes se efectuará por el Administrador, conforme a las normas de la presente Ley, del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea. En el aviso de cobro deberá constar la proporción en que el copropietario debe contribuir a los Gastos Comunes, al Fondo Común de Reserva, con los intereses y multas que se adeude a la fecha, y se deberá señalar el total de los ingresos, egresos mensuales y el saldo de caja del condominio.
6.- Se modifican los quórums de asambleas de copropietarios.
La nueva ley establece nuevos quórums y en una única citación (no dos como antes) para la realización de asambleas. Las Asambleas Ordinarias requerirán una asistencia mínima del 33%, lo que representa un grave problema, pues, históricamente, y en la práctica, el quórum que se alcanza es del orden de un 18% y por ello actualmente se autoriza efectuar la Asamblea Ordinaria en segundo llamado con el número de copropietarios que asista.
7.- Se establece la posibilidad de realizar asambleas a través de videoconferencias.
En el Reglamento de Copropiedad se podrá acordar la participación en las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias u otros medios telemáticos de comunicación, debiendo establecerse requisitos y condiciones que aseguren una participación y votación efectiva y simultánea, además de cumplir con las normas y requisitos estipulados.
8.- No se puede prohibir la tenencia de mascotas.
El Reglamento de Copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. Sí podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales para no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos.
9.- Hay cambios en la composición del Comité de Administración.
Solo podrán ser designados miembros del Comité de Administración las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges o convivientes civiles, o cualquier otro mandatario o representante de un copropietario con poder suficiente, que conste en instrumento público otorgado ante notario.
10.- El arrendatario puede participar en las asambleas, distinguiéndose la clase de quórum que se requiere.
Todo copropietario deberá incorporarse en el Registro de Copropietarios y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, personalmente o representado, según establezca el Reglamento de Copropiedad. Si el copropietario no designa a un representante o habiéndolo hecho, esta no asistiera, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiese entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al Comité de Administración y al Administrador, en la forma que establezca el reglamento, que no otorga dicha facultad.
Sin perjuicio de ello, para ciertas materias que requieran quórum de mayoría reforzada, el arrendatario u ocupante necesitará la autorización expresa del propietario de la unidad para su representación.
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