Cambiar la construcción de los sitios tradicionales a las fábricas podría cambiar drásticamente la forma en que construimos. ¿La construcción modular tendrá un impacto sostenible esta vez?

Fuente: McKinsey & Company

Durante décadas, la construcción ha ido a la zaga de otros sectores en productividad. La construcción modular ofrece a la industria la oportunidad de hacer un cambio radical: trasladar muchos aspectos de la actividad de construcción de los sitios de construcción tradicionales a fábricas con producción de estilo de fabricación fuera del sitio.

La construcción modular (o prefabricada) no es un concepto nuevo, pero las mejoras tecnológicas, las demandas económicas y los cambios de mentalidad significan que está atrayendo una ola de interés e inversión sin precedentes. Si se afianza, podría dar a la industria un enorme impulso de productividad , ayudar a resolver las crisis inmobiliarias en muchos mercados y remodelar significativamente la forma en que construimos hoy. Nuestro nuevo informe, Construcción modular: de proyectos a productos , profundiza en los problemas.

Construcción Modular

Potencial de impacto profundo

La construcción es uno de los sectores más grandes del mundo, por lo que un cambio profundo en el sector puede tener un impacto importante en la productividad económica mundial, y los proyectos modulares recientes ya han establecido un historial sólido de acelerar los plazos de los proyectos entre un 20 y un 50 por ciento (Gráfico 1) .

El uso de módulos volumétricos 3-D puede ofrecer una compresión programada del 20 al 50 por ciento.
Exhibición 1
El uso de módulos volumétricos 3-D puede ofrecer una compresión programada del 20 al 50 por ciento.

El enfoque modular también tiene el potencial de generar ahorros de costos significativos, aunque eso sigue siendo más la excepción que la norma en la actualidad. A medida que los actores de la cadena de suministro avanzan a lo largo de la curva de aprendizaje, creemos que los actores inmobiliarios líderes que están preparados para hacer el cambio y optimizar para la escala pueden lograr más del 20 por ciento en ahorros en costos de construcción, con ganancias potenciales adicionales en vida completa. costos (por ejemplo, mediante la reducción de los costos de funcionamiento mediante el ahorro de energía y mantenimiento) (Anexo 2). Bajo supuestos moderados de penetración, el valor de mercado de la construcción modular en nuevas construcciones inmobiliarias por sí solo podría alcanzar los $ 130 mil millones en Europa y Estados Unidos para 2030.

Existe la oportunidad de ahorrar un 20 por ciento, pero existe el riesgo de que los costos aumenten hasta un 10 por ciento si los ahorros de mano de obra se ven compensados ​​por los costos de logística o materiales.
Anexo 2
Existe la oportunidad de ahorrar un 20 por ciento, pero existe el riesgo de que los costos aumenten hasta un 10 por ciento si los ahorros de mano de obra se ven compensados ​​por los costos de logística o materiales.

Bolsillos prometedores, especialmente cuando la demanda insatisfecha coincide con la escasez de mano de obra

Hasta la fecha, la vivienda prefabricada ha logrado un punto de apoyo sostenible en solo unos pocos lugares, incluidos Japón y Escandinavia. En mercados como el Reino Unido y los Estados Unidos, ha tenido y ha perdido popularidad desde la posguerra. Sin embargo, la construcción modular en los mercados europeos y estadounidenses tiene el potencial de generar ahorros anuales de hasta $ 22 mil millones, y hay razones para creer que la reactivación actual podría ser diferente. La industria está adoptando nuevos materiales más livianos, así como tecnologías digitales. que mejoran las capacidades y la variabilidad del diseño, mejoran la precisión y la productividad en la fabricación y facilitan la logística. Contrarrestando la vieja reputación de las viviendas prefabricadas como una opción poco atractiva, barata y de mala calidad, algunos constructores se centran en la sostenibilidad, la estética y el extremo superior del mercado. Los nuevos participantes y los pioneros que no están dispuestos a tolerar la fragmentación de la industria y la productividad rezagada están comenzando a perturbar el mercado y cambiar la mentalidad de los operadores establecidos.

En muchos países, la construcción modular sigue siendo un caso atípico. Pero hay fuertes indicios de que se está gestando una auténtica disrupción a gran escala.

Muchos factores determinan si es probable que un mercado determinado adopte la construcción modular, pero los dos mayores determinantes son la demanda de bienes raíces y la disponibilidad (y los costos relativos) de mano de obra calificada para la construcción. En lugares como la costa este de Australia, las principales ciudades de Alemania, la parte sur del Reino Unido y la costa oeste de los EE. UU., La escasez de mano de obra y la demanda insatisfecha de vivienda a gran escala se cruzan, lo que hace que este modelo sea particularmente relevante (Gráfico 3).

Muchos países exhiben condiciones apropiadas para el crecimiento de la construcción fuera de sitio y algunos mercados ya están establecidos.
Anexo 3
Muchos países exhiben condiciones apropiadas para el crecimiento de la construcción fuera de sitio y algunos mercados ya están establecidos.

Una disrupción inmobiliaria en ciernes

Capturar todos los beneficios de costo y productividad de la construcción modular no es una propuesta sencilla. Requiere optimizar cuidadosamente la elección de materiales; encontrar la combinación adecuada de paneles 2-D, módulos 3-D y diseños híbridos; y dominar los desafíos en diseño, fabricación, tecnología, logística y montaje. También depende de si los constructores operan en un mercado en el que pueden lograr escala y repetibilidad.

En muchos países, la construcción modular sigue siendo un caso atípico. Pero hay fuertes indicios de que se está gestando una auténtica disrupción a gran escala. Ya está atrayendo a nuevos competidores, y lo más probable es que cree nuevos ganadores y perdedores en todo el ecosistema de la construcción. Los diferentes interesados ​​se enfrentan a una serie de opciones.

Por ejemplo, un buen punto de partida para los desarrolladores es identificar los segmentos de una cartera donde entran en juego el volumen y la repetibilidad. Estos pueden diseñarse como un “núcleo de producto” que se mantiene constante en todos los desarrollos. Los desarrolladores deben asumir que la modularización exitosa requerirá más que simplemente solicitar a los proveedores ofertas de licitación sobre diseños existentes; más bien, necesitarán trabajar con la cadena de suministro para optimizar la capacidad de fabricación y hacer las compensaciones correctas entre calidad, ahorro de costos y ahorro de tiempo.

Mientras tanto, para los inversores, la disrupción anticipada creará un panorama de aspecto muy diferente. Esto lo convierte en un sector particularmente interesante para los inversores inteligentes que buscan alfa en este momento. Deben buscar comprender los mercados que probablemente se verán afectados y las tendencias, estrategias y capacidades detalladas que diferenciarán a los ganadores y perdedores.

Los proveedores de materiales de construcción se enfrentarán a un cambio en la elección de materiales disponibles para los clientes y prefabricadores. Por ejemplo, las empresas cementeras se verán afectadas si la madera laminada cruzada y los módulos de estructura de acero ganan participación de mercado. Los proveedores de materiales también pueden enfrentarse a un panorama de comercialización completamente diferente. Es posible que sus clientes ya no sean instaladores fragmentados o distribuidores tradicionales, sino fabricantes más grandes que están optimizando para diferentes objetivos. Sin embargo, estos proveedores pueden estar bien posicionados para ingresar al espacio de la prefabricación, dado su conocimiento tanto de la construcción tradicional como de los entornos eficientes de fabricación y cadena de suministro.

La construcción modular en los mercados europeos y estadounidenses tiene el potencial de generar ahorros anuales de hasta $ 22 mil millones.

Las entidades del sector público, como los desarrolladores del sector privado, podrán capturar ahorros de costos y beneficios de productividad al adoptar un enfoque modular  con cualquier proyecto financiado con fondos públicos a gran escala que tenga elementos repetibles, como escuelas y viviendas asequibles. Al mismo tiempo, el sector público tiene un papel adicional que desempeñar para facilitar la adopción modular mediante la modernización de los códigos de construcción, que encajan con el objetivo de eliminar las barreras para más viviendas. Los procesos de aprobación pueden ser más rápidos y eficientes si los diseños de productos y los procesos de producción pueden aprobarse en las fábricas en lugar de en cada sitio de proyecto individual, reduciendo así la carga de inspección en el sitio únicamente para la verificación del ensamblaje.

Finalmente, las empresas de ingeniería y construcción deberían considerar adelantarse a la tendencia que hará que la construcción en el sitio se convierta en una parte más pequeña y más mercantilizada de la cadena de valor. Hoy en día, los contratistas generales administran proyectos complejos en el sitio con muchos oficios subcontratados involucrados, pero pueden correr el riesgo de ser excluidos de una cadena de valor centrada en el ensamblaje de módulos simples que trae consigo un alto grado de certeza de costos y cronograma.


Después de décadas de cambios relativamente lentos, es probable que un cambio a gran escala hacia la modularización, junto con la digitalización, altere la industria de la construcción y el ecosistema en general. Todos los jugadores deben evaluar la tendencia y el impacto, y evaluar sus elecciones estratégicas, para asegurarse de que puedan beneficiarse en lugar de arriesgarse a quedarse atrás.

Descargar Construcción modular: de proyectos a productos , el informe completo en el que se basa este artículo (PDF – 1 MB).

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