Así está cambiando la construcción de vivienda con la pandemia

La nueva realidad hizo que los espacios comunes cobraran protagonismo en los proyectos inmobiliarios. Sin embargo, persiste la preocupación porque las edificaciones cada vez son más costosas y pequeñas.

Fuente: El Espectador

El mundo cambió con la pandemia. La virtualidad, por ejemplo, ganó protagonismo por medio de aplicaciones como Zoom, Meet y Whatsapp, las cuales facilitaron labores relacionadas con el estudio a distancia y el trabajo en casa. Incluso en Colombia se expidió una regulación para que las personas pudieran laborar desde sus viviendas, pues según cifras manejadas por el Ministerio del Trabajo, en 2020 seis de cada diez empresas comenzaron a adoptar el teletrabajo.

Las necesidades que han acompañado a esta realidad también han impactado a sectores como el de la vivienda, que ha tenido que modificar su oferta para responder a las nuevas demandas de los compradores.

Lo anterior les ha permitido a las constructoras aumentar su competitividad, pues también es cierto que este negocio ha estado más reñido, debido al notable repunte que han tenido las ventas en los últimos años (algunos analistas creen que, ante estos tiempos tan convulsionados, las familias están buscando en el sector inmobiliario un resguardo de valor). Según Camacol, el número de unidades acumuladas en 12 meses (a julio de cada año) pasó de 189.000 viviendas vendidas en 2020, a 255.690 en 2021 y 253.499 en 2022 (un incremento del 35,2 % y del 34,1 %, respectivamente).

Y se espera que el sector siga creciendo este año debido a que han se han incrementado los créditos de vivienda, especialmente para las de interés social (que no superan los 150 salarios mínimos). “Eso ha hecho que se incremente el lanzamiento de este tipo de proyectos y las ventas. Por eso se espera que la dinámica sea muy positiva en este segmento comparado con el año anterior y, aunque, la no VIS se contrajo también se ve como una oportunidad”, asegura la jefa de proyectos del Gran Salón Inmobiliario, Lilian Conde.

Para entender mejor este panorama, consultamos a varios expertos para conocer las tendencias que se han dado en el sector inmobiliario por cuenta de la pandemia.

El auge de los espacios comunes

En la pandemia, la casa o el apartamento de las personas dejó de ser solo un lugar para descansar. Este se ha convertido en aula de clases, en oficina y hasta en gimnasio. Buscar espacios para despejarse de esos cuatro muros que saturan la cotidianidad de quienes hacen todo desde sus hogares, es una necesidad que ha ganado peso en los últimos años. Las zonas comunes pretenden responder a esta demanda.

Información de Coordenada Urbana revela que actualmente este tipo de espacios (también conocidos como amennities) se han consolidado como el tercer criterio de mayor relevancia en la toma de decisión de los hogares a la hora de comprar una vivienda, luego de ubicación y precio.

En ciudades como Bogotá, la oferta más común se encuentra en zonas BBQ (55,5 %), terrazas tipo Sky Club (55,1 %), gimnasios (54,2 %), salones comunales (52,2 %), lobby (51,3 %), parques infantiles (42,4 %), salón de juegos (35,6 %), zonas de coworking (18,6 %) y zonas verdes (16,1 %).

Para la jefa de atención al cliente de la firma Properati, Hellen Granada, “los amennities tienen el propósito de aumentar la calidad de vida de las personas, en la medida en que facilitan el acceso a ciertos espacios y servicios sin salir de la casa ni pagar un precio adicional”. Aunque esto último podría cuestionarse, pues el tener más espacios (como piscinas y zonas pet friendly) demanda un mayor esfuerzo en la administración, lo que se traduciría en más costos para los residentes.

Para evitar sorpresas, la recomendación es preguntar a la constructora sobre el precio que tendría la administración del conjunto de viviendas en donde usted planea comprar.

¿Mejor vivir fuera de la ciudad?

Las nuevas realidades de la pandemia también impulsaron la demanda de vivienda en áreas rurales. Según el presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci), Andrés Correa, “las familias están replanteando sus prioridades. Por ejemplo, las casas con parcela y áreas con espacios libres fuera de las urbes son muy solicitadas, pues ya no quieren estar encerradas las 24 horas en un apartamento, porque los niños requieren espacios verdes y privados, para jugar y moverse con tranquilidad y seguridad”, señala al agregar que la realidad del trabajo en casa ha reforzado esta tendencia.

Cifras de Camacol muestran que el sector inmobiliario ha entendido esto, tanto así que en áreas rurales de departamentos como Cundinamarca se han registrado repuntes de más del 50 % en lanzamientos, 30 % en ventas y apenas 6,2 % en oferta.

Estas mejoras en las condiciones de la calidad de vida no necesariamente se traducen en incrementos de precio. Solo por poner un ejemplo, un reporte de Properati muestra que, en la capital, el precio promedio del metro cuadrado más bajo para compra de vivienda se encuentra en la localidad de Bosa ($2,68 millones), seguido por Rafael Uribe Uribe ($3,21 millones), Kennedy ($3,58 millones), Antonio Nariño ($3,53 millones) y Engativá ($4 millones). En contraste, el promedio más económico para el metro cuadrado en Cundinamarca está en Soacha ($2,5 millones) seguida de Madrid ($2,66 millones), Facatativá ($2,65 millones), Funza ($2,7 millones) y Mosquera ($3 millones).

Ciudades de los 15 minutos

La pandemia también sacó a la luz lo ineficiente que era la vida de millones en “la vieja normalidad”. Una encuesta de movilidad realizada en 2019 (antes de la crisis sanitaria) informó que en Bogotá una persona en promedio y por trayecto podía demorarse 83 minutos cuando viajaba en SITP, 78 en Transmilenio, 56 en vehículo particular y 50 en moto o taxi. Tiempo que se deja de invertir en la familia, amigos o en el esparcimiento personal.

De allí que recobrara relevancia el concepto de las ciudades de los 15 minutos que, según lo explicado a este medio por un experto en el tema (el colombo-francés Carlos Moreno), son urbanizaciones organizadas de tal manera que cualquier trayecto a un equipamiento (como hospital, parque, colegio, universidad, jardín, supermercado…) no tarde más de un cuarto de hora a pie o en vehículo.

En este orden de ideas, las constructoras de vivienda no deberían trabajar solas en sus proyectos, sino forjar alianzas con el sector público y privado para consolidar espacios que cumplan con estas características. Tal parece que este cambio de chip ya está en la industria, pues Camacol le propuso al Gobierno de Gustavo Petro desarrollar un plan mediante el cual se construya un millón de metros cuadrados por año en colegios, centros infantiles, espacios deportivos y puntos digitales, entre otros.

Calidad y cantidad, ¿a qué le apunta el sector?

Al hablar de vivienda, uno de los principales retos es dejar de verla “como un producto mercantil y de inversión, se debe entender en función de cómo mejorar la calidad de vida de las familias, comunidades y de cómo se construye ciudad con esos proyectos de vivienda. El gran éxito de la política pública en los últimos diez años es hablar de unidades vendidas como negocio”, expresa el director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes, Diego Velandia.

Desde 2021 y en lo que va de 2022 las cifras récord en ventas han hecho del sector construcción parte fundamental de la reactivación económica.

Para Mauricio Martínez, presidente de la Lonja de Bogotá, la clave detrás de ese fenómeno fue que “el Gobierno impulsó los subsidios a la vivienda, tanto VIS como no VIS, y las políticas públicas para que se pudiera construir y ofrecer los productos. Entonces fue muy importante este apoyo para que la reactivación económica del sector construcción se dinamizara. Y eso se veía reflejado en la cantidad”.

Es evidente que los números están garantizados. Sin embargo, la discusión en torno a la calidad integral de las viviendas se queda corta y hace falta definir los parámetros con que medirlas, según Velandia. Para él, en ese sentido los aspectos que se deberían tener en cuenta “tienen que ver con los bordes activos o del espacio, como que no tengan rejas o elementos de cerramiento que eviten que se relacionen con la ciudad”.

Otro elemento tiene que ver con que los espacios comunales estén pensados no como amennities, “que son ganchos comerciales para vender y vender, sino como espacios productivos y flexibles”. Los que permiten que la comunidad se capacite, tenga escenarios para los emprendimientos y “para tener un contacto con el medio externo inmediato y generar relaciones emocionales”, añaden desde el observatorio.

Además, Velandia habla de la vivienda flexible y diversa, que no se estandarice su uso; del equilibrio para que el espacio al aire libre sea para los vehículos y para que las personas se encuentren. Y resalta la importancia de la habitabilidad. Esto tiene que ver con que cuente con los servicios públicos, aislamiento térmico y acústico, salubridad e iluminación.

“Se debe garantizar una línea base de calidad integral en los proyectos de vivienda”, puntualiza Velandia. Mientras que Martínez reconoce que se debe “buscar que la calidad de las viviendas nuevas siga mejorando” y que se “reduzca el déficit habitacional cuantitativo y cualitativo”.

Cada vez más pequeños y caros

Con la llegada de la pandemia las personas se vieron en la necesidad de realizar todas sus actividades dentro de sus viviendas. Ese cambio en el uso generó la expectativa de que la oferta también cambiara y se adaptara a la realidad de los ciudadanos.

Pese a esto, con la reactivación se evidenció que “la oferta no varió”, según Velandia. Entonces las personas “terminaban adaptándose de la mejor forma posible para poder seguir con sus trabajos, sin tener ningún tipo de acompañamiento en esa experiencia”.

Y con la reactivación se impulsaron y generaron “muchos productos inmobiliarios de apartamentos con áreas desde los 24 hasta los 36 metros cuadrados” que se estaban viendo desde años anteriores, según Martínez. Estos estaban enfocados, sobre todo, a los jóvenes por ser más asequibles para ellos.

Además, los precios de las construcciones se incrementaron con el alza de los precios de los insumos, especialmente del acero y el cemento. La variación anual en el incremento del Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (Icoced), entre junio de 2021 y de 2022, para la vivienda VIS fue de 9,56 %. Esos sobrecostos terminan por pagarlos los compradores, en la mayoría de los casos.

Para John Fredy Alzate, comprador de vivienda en el municipio de Copacabana (Antioquia), los 53 metros cuadrados de su apartamento VIS representan un “espacio muy pequeño, pero como el costo de vida se está incrementando tanto, es mejor adquirir algo pequeño por ahora y después ver la posibilidad de ampliarlo. Pero en este momento la capacidad económica no me da para más”.

Más allá de los incrementos en los costos, que también se derivan de la pandemia, cada vez toma más fuerza la discusión en torno a la calidad de viviendas y los tipos de ciudades que se construyen. No vale sólo construir, construir y construir. Pues en esta discusión hablamos de cosas como calidad de vida y de qué tipo de ciudades estamos creando para los ciudadanos del futuro.