Cómo hacer que la construcción modular encaje

Los sistemas de construcción modular podrían resolver muchos de los problemas actuales de la industria de la construcción estadounidense, pero antes el sector debe remodelarse a sí mismo.

Fuente: McKinsey & Company

Los argumentos a favor de la construcción modular en Estados Unidos son claros. Fabricar los componentes de los edificios en fábricas y montarlos in situ ofrece soluciones a muchos de los retos de la industria de la construcción, como el elevado precio de los materiales, la interrupción de las cadenas de suministro y la escasez de mano de obra cualificada.

Los métodos de producción industrializada permiten a las empresas optimizar la utilización de los materiales y reducir los residuos. El montaje de módulos in situ es más rápido y requiere menos mano de obra que los métodos de construcción tradicionales. El análisis de McKinsey sugiere que las técnicas modulares podrían permitir a los constructores de viviendas acelerar los plazos de los proyectos de principio a fin entre un 20% y un 50%, reduciendo al mismo tiempo los costes hasta en un 20%. Además, los proyectos modulares pueden ser más fáciles de ejecutar en obras urbanas, ya que requieren menos espacio para el almacenamiento y la preparación de materiales.

A pesar de estas aparentes ventajas, el sistema ha tenido dificultades para imponerse en Norteamérica. Menos del 4% del parque inmobiliario estadounidense actual se construyó con técnicas modulares, frente al 15% de las viviendas en Japón y el 45% en Finlandia, Noruega y Suecia. Nuestro análisis de las proyecciones de crecimiento histórico reciente de los actores norteamericanos de la construcción modular dibuja un panorama de crecimiento modesto, a pesar de los ambiciosos planes de crecimiento de estas empresas (Recuadro 1).

No se sostiene

¿Por qué las empresas modulares no han logrado convencer al sector de la construcción estadounidense para que adopte sus ofertas de forma más generalizada? Creemos que gran parte del problema se encuentra en las interfaces entre las empresas modulares y el ecosistema de la construcción en general.

Las ventajas de los edificios modulares se derivan de la industrialización de las principales tareas de construcción. Las empresas modulares pretenden estandarizar, racionalizar y automatizar grandes partes de la cadena de valor, permitiendo que los edificios se traten como productos y no como proyectos. Para conseguirlo, las empresas modulares necesitan las mejores capacidades de fabricación, incluidas sofisticadas plataformas de diseño digital y líneas de producción eficientes.

Por eso, las empresas de construcción modular suelen considerarse ante todo empresas de diseño y tecnología. Esa diferencia queda patente en la forma en que estas empresas se presentan a sus clientes potenciales. Las páginas web de las empresas modulares suelen describir sus sistemas de producción sobre un fondo de pantallas de ordenador y representaciones de diseño asistido por ordenador (CAD). Los contratistas generales, por el contrario, suelen destacar su trayectoria en la ejecución de proyectos.

Pero la construcción modular sigue siendo construcción. Cada sistema de construcción modular necesita un promotor dispuesto a comprarlo, un diseño capaz de acomodarlo, un banco dispuesto a financiarlo y un equipo cualificado in situ dispuesto a instalarlo. Cada una de estas partes interesadas debe comprender los requisitos de los sistemas modulares. Y, lo que es más importante, cada uno de ellos debe compartir las ventajas de este sistema.

Los actores de la construcción modular que ignoren estas relaciones vitales del ecosistema pueden encontrarse con problemas que erosionen su propuesta de valor e incluso amenacen la viabilidad de su negocio. Veamos algunos problemas comunes y cómo pueden resolverse.

Sobrediseño

La estandarización permite a las empresas modulares utilizar técnicas eficientes de producción en serie, pero un diseño suficientemente robusto para todas las aplicaciones estará inevitablemente sobredimensionado para la mayoría de ellas. Por ejemplo, en los edificios de varios pisos, las cargas experimentadas por las unidades de los pisos superiores serán mucho menores que las de la base. Por ello, las técnicas de construcción convencionales exigen especificaciones diferentes para cada planta. Los diseños que utilizan pilas de módulos repetidos, por el contrario, tienden a ceñirse a una única especificación optimizada en torno a las cargas más elevadas. Ese desajuste puede inflar los costes de material y reducir la competitividad de los diseños modulares.

Las empresas pueden hacer frente al exceso de diseño recurriendo a técnicas de “diseño a valor” para optimizar las características y especificaciones de los materiales de cada módulo antes de su fabricación, minimizando así el uso excesivo de acero, madera y hormigón. Una empresa redujo el contenido de acero de sus módulos hasta en un 30% durante las revisiones de diseño previas a la producción encargando a un equipo de ingeniería de costes cualificado el diseño de versiones de alta, media y baja resistencia del mismo producto. De este modo, la empresa redujo los costes de materias primas y, al mismo tiempo, los plazos de fabricación, las necesidades de transporte y los costes de montaje in situ.

Instalación ineficaz

Dado que los sistemas de construcción modular siguen siendo poco habituales en Estados Unidos, pocos equipos de contratación in situ están familiarizados con ellos, lo que puede mermar las ventajas del sistema modular. Por ejemplo, los contratistas de instalación que han hecho su carrera en el encofrado de hormigón en madera pueden retener más margen de programación del necesario en un proyecto modular simplemente por su falta de experiencia con los nuevos componentes.

Dado que la ejecución de proyectos a tiempo y dentro del presupuesto es lo que triunfa en la construcción, las principales empresas modulares están invirtiendo en sus propias capacidades de gestión de proyectos. Están contratando a profesionales experimentados del sector de la construcción para que trabajen con los contratistas, supervisen los proyectos y resuelvan los problemas sobre el terreno. Y utilizan los conocimientos y la experiencia de esos profesionales para perfeccionar continuamente sus productos, procesos y enfoques comerciales.

La ineficacia también puede ser autoinfligida, a menudo en nombre de márgenes globales más altos. Los sistemas modulares pueden ser excelentes para diseños de edificios repetibles y apilables, como apartamentos o dormitorios idénticos. Pero han tenido dificultades con los tipos de diseños a medida que los promotores suelen preferir para proyectos de gama alta. Además, compiten en un mercado en el que los clientes de viviendas multifamiliares buscan cada vez más cierto grado de personalización. En lugar de intentar que sus componentes estandarizados encajen en nichos de mercado que exigen personalización, los principales actores modulares pueden seguir siendo disciplinados, centrándose en proyectos con repetibilidad para minimizar los tiempos verticales y maximizar la rentabilidad. O pueden plantearse dejar el acabado y la personalización del producto acabado en manos de promotores y clientes.

Capital insuficiente

La construcción modular es un método especialmente intensivo en capital en una industria ya de por sí intensiva en capital. Sin un largo historial de éxitos, estos sistemas suelen considerarse de alto riesgo en comparación con los métodos de construcción tradicionales. Esto significa que las empresas modulares deben aportar capital circulante adicional para fianzas de cumplimiento a fin de proteger al propietario del edificio y “reducir el riesgo”.

Las principales empresas de construcción convencional entienden que el dinero en efectivo es el rey. Suelen destacar en la gestión del capital circulante, con sólidas funciones de adquisición y procesos de gestión de órdenes de cambio. Las empresas modulares necesitan las mismas capacidades: cobrar como una empresa de construcción y actuar como una empresa tecnológica no es un modelo de negocio prometedor a largo plazo.

Sin embargo, el sector modular también puede encontrar maneras de hacer las cosas de forma diferente a sus homólogos convencionales. Algunas empresas de construcción modular ya están trabajando con sus socios financieros para desarrollar un enfoque de fianzas por fases en el que hasta la mitad de la fianza de un proyecto se libera una vez que se han fabricado los módulos, y el resto a la finalización del proyecto.

Líneas de fabricación inestables

Las cadenas de producción funcionan mejor cuando la demanda es constante y la utilización es alta. Pero, por su naturaleza, la construcción es un sector variable y agitado. Este desajuste es un quebradero de cabeza perenne para las empresas modulares. La búsqueda de trabajo para llenar la capacidad de producción ociosa ha llevado a algunas empresas a firmar contratos de poco valor o a presentarse a licitaciones de proyectos en lugares donde los márgenes se consumen por los elevados costes logísticos y de mano de obra in situ.

Para mantener sus fábricas ocupadas con trabajo rentable, las empresas modulares pueden adoptar un enfoque más inteligente y colaborativo del desarrollo empresarial. Algunos de los principales actores utilizan ahora herramientas analíticas avanzadas que les permiten conocer mejor los costes de construcción en las distintas regiones. El coste por metro cuadrado del mismo tipo de construcción de hormigón puede ser hasta un 28% superior en California que en Texas, por ejemplo. Cuando las empresas conocen bien las condiciones del mercado local, pueden centrar sus esfuerzos de desarrollo comercial en las regiones más favorables para su producto.

Los líderes de la construcción modular también se esfuerzan por desarrollar relaciones estratégicas a largo plazo con diseñadores, promotores, contratistas generales y grandes clientes. Hemos observado que las empresas modulares aumentan su porcentaje de licitaciones ganadas hasta en un 15% cuando mantienen una relación de colaboración con el contratista general. Una cartera de futuros trabajos más saneada permite a las empresas modulares optimizar sus productos y desarrollar sus capacidades de producción. Esto también es bueno para el sector en su conjunto: para que la construcción offsite se convierta en una alternativa industrializada que pueda competir realmente con los métodos tradicionales, la alineación estratégica entre los productores modulares y los promotores a escala puede resultar fundamental.

El poder de la colaboración

Trabajar juntos en múltiples proyectos aporta importantes beneficios a todas las partes interesadas. Por ejemplo, colaborar con los diseñadores desde el principio garantiza que los planos de construcción sean adecuados para las técnicas modulares. Nuestra investigación también muestra que, en fases posteriores, la colaboración repetida con contratistas generales se asocia con márgenes de proyecto más elevados y significativamente más constantes (Recuadro 2).

Los actores del sector modular también se enfrentan a peticiones para que compartan con sus socios parte de los beneficios financieros de los proyectos de éxito. Como nos dijo recientemente un alto ejecutivo de una gran constructora estadounidense: “Los contratistas generales han hecho la promesa de que [la construcción modular] es más rápida y de mayor calidad, y que además reduce los costes. Lo que hemos visto es que los costes bajan, pero no para todos. El beneficio no va al propietario real de los edificios, sino simplemente al proveedor que suministra los componentes modulares”. Para cumplir plenamente sus promesas de velocidad y costes, las empresas modulares deben esforzarse más por garantizar que los beneficios repercutan en los resultados de todos los agentes, incluidos propietarios, instaladores y usuarios finales. En un sector que históricamente ha sobrevivido con márgenes estrechos, esta flexibilidad puede resultar decisiva para cimentar asociaciones a largo plazo.

Todos podrían ganar

Para los actores de la construcción modular, superar estos retos podría abrir una nueva fase de crecimiento acelerado. Eso sería bueno no sólo para el propio sector modular, sino también para el resto de la industria de la construcción, y para la sociedad en general, frustrada por los retrasos y el exceso de presupuesto de los proyectos de infraestructuras.

Para promotores y contratistas generales, los sistemas modulares podrían suponer una ejecución más rápida de los proyectos, mayores márgenes y una mayor competitividad en ciudades y estados cada vez más concienciados con el medio ambiente. Esas mismas ciudades y estados, por su parte, podrían aprovechar las técnicas modulares para producir viviendas más asequibles en obras más pequeñas y seguras. Y la construcción de esas viviendas podría proporcionar buenos puestos de trabajo para una base de cualificaciones más amplia que la que pueden albergar los proyectos convencionales.

Con premios tan importantes en juego, es difícil exagerar los argumentos a favor de una transformación del sector. El sector de la construcción modular debe reconstruirse a sí mismo, empezando hoy mismo.