CDT La situación actual exige repensar la manera en la que se construye en España.
Fuente: Idealista
Desde mediados de 2020, el precio de las materias primas sube de forma incontrolada, debido a diversos factores, como el aumento de la demanda tras la recuperación económica poscovid, la lenta recuperación de la capacidad productiva tras la pandemia, la subida del coste del transporte marítimo, el precio de la energía y del petróleo, etc. Además, la capacidad productiva se está reactivando más lentamente de lo previsto y aún hay países como China, ‘la fábrica del mundo’, que siguen cerrados en su paranoico plan de Covid-cero.
La evolución de los precios de las materias primas es muy difícil de predecir. Si observamos el índice Dow Jones de ‘commodities’, éste se encontraba en 563,75 euros a finales de julio de 2020, mientras que a comienzo de marzo de 2022 se situaba en 1.230,30 euros, lo que supone un incremento desde julio de 2020 del 118,23% y de, aproximadamente, un 58% en el interanual.
Si miramos el impacto sobre los precios de construcción, veremos que durante un período de casi 15 años (2005-2020), la evolución ha sido bastante moderada y predecible, pero el año 2021 marca un cambio drástico de tendencia, terminando con un incremento del 21% respecto al año anterior, superando en un año toda la serie de los 15 anteriores. En este período, algunas materias primas subieron exponencialmente, muy por encima del índice: el acero se disparó un 34%; el aluminio, un 71%; el cobre, un 24%; la madera, un 51% y el petróleo, un 81%. En un año, el coste de la energía creció casi un 80%.
A esta situación se suma otro problema: faltan 700.000 trabajadores en España y esto está provocando que algunas empresas tengan que cerrar de forma temporal. Según la patronal de promotores y constructores de Madrid, el número de menores de 34 años en el sector ha pasado del 43% al 18% durante los últimos años. Hacen falta albañiles, pero también electricistas, gruistas, capataces, jefes de obra o ingenieros de caminos.
La Confederación Nacional de la Construcción alerta de que, a consecuencia de los factores descritos, muchas obras están parando en España, tanto públicas como privadas. Según Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid) hasta un total de 50 obras para levantar viviendas han tenido que detenerse, por estas cuestiones, en la Comunidad de Madrid. Y existen datos similares en el resto de CCAA.
Como sucedió en 2008 tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, empezamos a ver señales de destrucción de la cadena de suministro en la construcción. A finales de 2021, Crédito y Caución advirtió de un repunte de las insolvencias en el sector en España. Desde comienzos de 2022, hay un crecimiento del 22% de las insolvencias empresariales en la construcción, según Iberinform. Y, en paralelo, hay más de 2.500 empresas a punto de cerrar y más de 300 en concurso de acreedores.
Construcción colaborativa vs modelo tradicional
En los proyectos inmobiliarios, la subida de costes de la construcción es un problema muy grave, puesto que no es posible repercutir directamente esta subida sobre el cliente final, y por tanto genera una disminución de márgenes insoportable (e incluso pérdidas). Pero hay un efecto que, en mi opinión, es aún más perverso: la volatilidad y falta de certidumbre en el resultado final, que hace imposible hacer planes de negocio viables en estos momentos.
Para entender el impacto de la incertidumbre, es necesario conocer cómo son los procesos de diseño y construcción en el sector. Típicamente, el promotor contrata a un equipo de diseño, liderado por un estudio de arquitectura, que trabaja durante meses en un proyecto junto con el promotor, sin tener la más mínima interacción con ninguna empresa constructora. Los arquitectos sí suelen hablar directamente con fabricantes y distribuidores de materiales -para especificarlos en sus proyectos- y tienen una idea más o menos aproximada de los precios de estos productos, aunque estos no tienen en cuenta las futuras condiciones de compra, por parte de las constructoras.
Como parte de los documentos del proyecto, el equipo de arquitectos elabora mediciones y presupuestos, basados en la suma de todos los precios de los materiales especificados, y posteriormente asigna unos porcentajes genéricos de gastos generales y beneficio industrial para elaborar ese presupuesto inicial de las obras. Con este proyecto se solicita la licencia de obras, que se otorga sobre este documento vinculante. Aunque es posible hacer cambios posteriormente en fase de construcción, estos ya son limitados.
Tras varios meses de tramitación, en ocasiones más de un año, se obtiene la licencia de obras. Normalmente, un par de meses antes del otorgamiento de la licencia, el promotor ha realizado un concurso ‘a cara de perro’ con varias constructoras, utilizando como base los documentos (normalmente incompletos y poco detallados) generados por el arquitecto.
Pues bien, en este proceso suelen producirse varios problemas recurrentes:
- Los honorarios para la redacción de proyectos son raquíticos. Esto impide al arquitecto destinar los recursos realmente necesarios para la correcta definición del proyecto y termina desarrollando unos documentos que no tienen el nivel de detalle suficiente como para asegurar el precio y plazo finales. Muchos proyectistas dejan en manos del fututo contratista la definición final de algunos sistemas o elementos constructivos como instalaciones, fachadas, estructura, etc. Conscientes de que en obra el contratista propondrá cambios que le vengan bien.
- Los errores y la falta de definición de los proyectos son la principal causa del incremento de costes en construcción. Las constructoras trabajan activamente durante la fase de licitación en encontrar proveedores que le den los mejores precios, pero a la vez, y con la mismo (o mayor) intensidad, buscan fallos al proyecto, que se guardan para utilizarlos como palanca para pedir incrementos de precio en la fase de construcción. Si un contratista detecta un proyecto débil y mal definido, podrá ser más agresivo en precio (ya que, durante la construcción, tendrá fuerza para exigir incrementos de precio por subsanar estos errores o faltas de definición).
- Los procesos competitivos empujan a las constructoras a ofertar con márgenes muy bajos, o incluso a pérdidas, y recuperarlo durante la obra. Los promotores, acostumbrados al ‘juego de cambios’ de las constructoras, intentan por todos los medios que los precios de adjudicación sean los más bajos posibles, conscientes de que luego tendrán que acceder a modificaciones. Las constructoras están acostumbradas a ofertar muy bajo en estos procesos y a hacer posteriormente rentable el proyecto a través de cambios al contrato, bien al encontrar fallos en el proyecto, bien solicitando ajustes que les ayuden a mejorar su situación económica en el proyecto.
- Las obras construidas ‘in situ’ son poco eficientes y se requiere mucho más tiempo para realizarlas. Es necesario transportar el material por separado y ensamblarlo en obra. En un espacio muy reducido se concentran muchos oficios, que trabajan con condiciones precarias, muchas veces sin la luz adecuada, sin el acceso a herramientas y medios auxiliares pertinentes, sin la necesaria supervisión. El resultado normalmente tiene una calidad baja, y requiere de varios ciclos de repasos hasta llegar a un estándar adecuado, y en donde el promotor debe conformarse con esa calidad ‘aceptable’, por debajo de los que se podría conseguir si los trabajos se planificaran con un enfoque industrial. Los trabajos de postventa se eternizan, con el impacto económico y de imagen que tienen en el cliente final.
El sistema tradicional es por tanto ineficiente y genera dinámicas de trabajo perversas entre promotor y constructor. El proceso de diseño y el de construcción están desconectados. El constructor se incorpora al proyecto en una fase tardía, cuando la mayoría de las decisiones importantes ya han sido tomadas por otros. Se basa además en la falsa creencia de que la competencia generada durante el concurso de obras va a optimizar el coste, mientras todos en el proyecto descuentan la lucha que van a tener que enfrentar con el contratista durante todo el proceso.
¿Por qué la industrialización de la construcción puede ser la solución?
La industrialización de la construcción, si se hace bien, parte de un principio radicalmente distinto al que se aplica en el sistema tradicional: la colaboración.
Para integrar elementos industrializados es preciso que el fabricante esté presente en el proceso de diseño y cuanto antes, mejor. El arquitecto tendrá que ir encajando las piezas en coordinación con el industrial, mediante un proceso de diseño integrado y colaborativo.
El promotor, por tanto, tendrá que cambiar de mentalidad y seleccionar a sus contratistas antes, para que le ayuden a elaborar un diseño optimizado. Los equipos ahora trabajarán por objetivos. Todos saben cuál es el presupuesto disponible y se ajustan a él. Trabajan en ciclos de optimización del diseño hasta que todo encaja en plazo y coste. Y luego ejecutan.
De esta manera, prácticamente se elimina el componente de incertidumbre propio del sistema de proyecto-licitación-obra. Los retos de diseño son de todo el equipo: se comparten y se resuelven juntos, teniendo en cuenta las limitaciones de plazo y presupuesto. La cultura es positiva, los intereses están alineados y todos trabajan en buscar las mejores soluciones para el proyecto.
Hasta hace unos meses, existía un ‘mantra’ extendido de que la industrialización era más cara que hacer las cosas ‘in situ’, aunque la alternativa tradicional sea más lenta y con peor calidad. Es probable que en algunas situaciones esto fuera verdad, pero en la realidad de hoy, con el panorama inflacionista sin control, esto ha dejado de ser cierto. Así que podemos asegurar, categóricamente, que industrializando la construcción, -si se hace correctamente- también se ahorran costes.
Trabajando de esta manera, el promotor consigue:
- Certidumbre de coste final y plazo.
- Cero desvíos en coste por errores de diseño.
- Reducción de costes frente a la construcción tradicional.
- Mejor calidad, ya que fabrica muchos elementos fuera de la obra, en un entorno fabril.
- Ahorra plazos de construcción. Se pueden identificar tareas críticas y solaparlas, trabajando a la vez en varios lugares: en la obra y en las fábricas
- Mejora continua: trabajando en modo colaborativo, se desarrollan alianzas de largo plazo, que aseguran la calidad, cada vez mejor, y el suministro en plazo sin sorpresas.
- Asegura la disponibilidad de mano de obra.
- Más sostenible. Las obras construidas mediante tecnología industria reducen significativamente el impacto negativo sobre el medioambiente.
Además de estas ventajas, la construcción industrializada es mucho más sostenible, disminuye significativamente el volumen de residuos, consume menos agua y menos energía. La industrialización es además una oportunidad para trabajar en un entorno más amigable y permite la captación de personas a las que ofrecer oportunidades de desarrollo profesional a largo plazo.
En definitiva, otro paradigma es posible. Nuestro país sigue muy por detrás de otros que hace años que se ya han decantado por esta manera de construir. España cuenta con empresas y técnicos del máximo nivel, promotores con la visión necesaria e inversores que necesitan trabajar en un entorno más profesional, menos agresivo, más innovador. No hay mal que por bien no venga y ojalá aprovechemos esta situación complicada para cambiar nuestra manera de construir.
Jeffrey Sújar es Managing Partner de activos alternativos en Urbania, CEO de The Prototipo Company (TPC), ingeniero de caminos con más de 20 años de experiencia en real estate y explorador de nuevas formas de vivir (en) las ciudades
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